土地出让金的计算方法

土地出让金的计算通常遵循以下基本公式：

```土地出让金 = 土地面积 × 土地单价```

其中，土地单价是根据土地的地理位置、性质、市场供需等因素确定的。

### 具体计算方式：

1. **地面价计算** ：

- 土地出让金总额除以土地总面积，得到每平方米土地的单价。

2. **楼面价计算** ：

- 土地出让金总额除以规划允许建造的总建筑面积，得到每平方米建筑面积的地价。

### 特殊情况下的计算：

- 如果土地有实际成交价，并且成交价不低于所在级别基准地价平均标准，则按成交价不低于40%的标准计算出让金。

- 若成交价低于基准地价平均标准，则依照全部地价40%计算。

- 对于发生转让的划拨土地使用权补办出让，也按照基准地价平均标准的40%计算。

- 如果土地使用权受让人对计算结果有异议，可以委托有资质的土地估价机构进行评估，然后按评估价的40%计算土地出让金。

- 划拨土地使用权成本价格占土地价格的最高比例不得高于60%，在计算出让金时，必须将成本价格换算成市场土地价格，再按不低于40%的标准计算。

### 历史政策参考：

- 1990年5月19日以前取得划拨土地使用权的，按签订出让合同之日的标定地价的30%收取土地出让金。

- 1990年5月19日以后取得划拨土地使用权的，按签订出让合同之日的标定地价的60%收取土地出让金。

以上信息提供了土地出让金计算的基本框架和特殊情况下的处理方法。

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